省工商联应对新型冠状病毒感染肺炎疫情律师志愿服务团关于疫情防控期间租赁合同履行有关问题的解读 （第4期）
编者按：
1月31日，省工商联成立应对新型冠状病毒感染肺炎疫情律师志愿服务团（以下称律师志愿服务团），律师志愿服务团将针对新型冠状病毒感染肺炎疫情下，民营企业可能遇到的劳动用工、租赁合同、经济合同纠纷等方面进行免费咨询和解答。律师志愿服务团在团长刘涛、副团长吴婧、唐国雄等组织下，依据有关法律法规政策，参考相关资料对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间租赁合同履行有关问题进行了解读，现刊发供民营企业参考。
一、新型冠状病毒肺炎疫情及政府部门因防疫需要所采取的非常规行政措施是否属于不可抗力？
根据《民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十七条第二款也规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
本次新型冠状病毒肺炎疫情的爆发，不仅普通公众无法预见，就算是具有广博医学知识的医学专家也无法预见，对于社会公众而言，本次新型冠状病毒肺炎疫情的爆发显然是一件突发性事件，而政府部门因防疫需要所采取的非常规行政措施，以及相关措施导致的社会后果，也是社会公众在日常生活、工作中不能避免且不能克服的客观情况。
因此，就新型冠状病毒肺炎疫情及政府部门因防疫需要所采取的非常规行政措施本身而言，是符合法律所规定的不可抗力的定义的，应属于不可抗力。
二、租户能否以本次疫情是不可抗力为由要求减免租金？
（一）根据《民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”和《合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，以不可抗力为由主张不承担合同责任的，必须满足“因不可抗力不能履行合同”的条件。
租户仅仅以爆发新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门采取了防疫措施本身为由主张不承担合同责任，要求减免租金的，并不符合法律规定的免责事由，其减免租金的要求没有相应的法律依据。但是，若租户能举证证明新型冠状病毒肺炎疫情或政府采取的防疫措施导致合同不能履行的，则租户主张减免租金的要求符合法律规定的免责事宜，依法应得到支持；至于减免的程度，则根据该不可抗力事件对合同履行造成的影响程度而定。
（二）新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门的防疫措施构成不可抗力，导致合同不能履行的情况可细分为三种类型，不同的履行不能类型会导致不同的法律后果:
（1）合同全部不能履行的：如不可抗力导致租赁合同完全不能履行的，则租户可依法要求解除或变更合同、免除租金；
（2）合同部分不能履行的：如不可抗力导致租赁合同部分不能履行的，则租户可依法要求变更合同、减免部分租金；
（3）合同一时不能履行（或者说合同不能如期履行）：如不可抗力导致租赁合同一时不能履行（或者说合同不能如期履行）的，则租户可要求延期履行、部分履行与不履行，暂缓缴纳租金、减免部分租金或免除租金等。
（三）新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门采取的防疫行政措施构成不可抗力免责事由的认定标准，必须是新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门采取的防疫行政措施发生在合同成立以后、履行以前。
如果在合同订立以前发生新型冠状病毒肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生新型冠状病毒肺炎疫情,则不能认定为不可抗力。而且, 新型冠状病毒肺炎疫情作为不可抗力事件，必须是已经影响到合同的正常履行，如果在合同履行中遇到新型冠状病毒肺炎疫情，但并没有导致租户不能按合同履行，此种情况则不能视为不可抗力，租户以此为由要求减免租金的，存在以不可抗力为借口逃避合同义务之嫌。
三、疫情或政府部门的防疫措施并未导致租赁合同不能履行，但租户以经营遭受疫情或政府部门的措施影响为由，要求减免部分租金的，是否有法律依据？
政府部门对疫情防控采取的诸多措施，如禁止聚会、大型活动、居家隔离、限制部分行业营业等，这些防控措施并不当然导致合同不能履行，现实中绝大部分的租赁合同仍可正常履行，此时租户主张以不可抗力为由要求减免租金的，或于法无据。但是，事实上承租人也确实会因疫情或政府部门的防疫措施影响而遭受损失，此时如租户以情势变更为由，请求法院按照公平原则适当减免部分租金的，法院一般也会适当支持。已有不少2003年非典疫情期间的类似判例可证实这一情况。
所谓的情势变更，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，即为合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2003年非典时期，最高院出台的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。虽然该文件目前已经失效，但是对于目前新型冠状病毒肺炎疫情给合同履行造成的影响仍有一定的参考意义。
四、如租户提出要对疫情期间或政府部门采取防疫措施期间的租金进行减免，业主应如何处理？
（一）建议先查阅租赁合同中是否已就此类情况存在约定，如目前许多合同版本中会有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的，应减免该期间的租金”的类似条款，建议可以查阅一下合同是否有相关约定，如果有，则按约定处理。
（二）如果租赁合同中没有对此类情况进行约定，且疫情或政府部门的防疫措施确实导致租赁合同不能履行的，建议租赁双方可对租金减免进行友好协商，根据疫情或政府部门的防疫措施对合同履行造成的实际影响，免除租金或部分减免租金。
（三）如果租赁合同中没有对此类情况进行约定，且疫情或政府部门的防疫措施并未导致租赁合同不能履行的，租赁双方可本着互相体谅、共同进退的态度，根据疫情或政府部门的防疫措施对租户经营造成的实际影响，对租金减免进行友好协商，如协商不成的，可采取合适的法律途径解决。
律师志愿服务团开通服务咨询热线电话：王丹，020-85656282、13925040119。
（广东省工商联应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情律师志愿服务团供稿，执笔：苏晓律师，审查修改：成冬红律师、陈星律师，审核：唐国雄副团长）
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